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  這起耗時3年的訴訟，緣起5年前東逸花園小區籌備首次業主大會。開發商就業主投票權對應面積是否過半進行發難，繼而又將市政府訴至法院。不久前省高院已開庭審理瞭該案。

  18萬平方米和22萬平方米，兩種不同"計算"得出的結果，導致業主們以0.5%的微小差距未能獲權成立業委會。

  觀察人士稱，在物業管理立法與實踐中，廣東曾領全國風氣之先，但此後這類潛規則的出現，阻滯瞭其進一步發展。這一潛規則除瞭可以阻滯業主委員會成立外，還作用於開發商將公用或公攤建築租改售過程中，涉及頗廣。而追宗溯源，其由主管部門利益而來，更容易成為腐敗滋生沃土。

  該人士的這一說法也獲得廣東華南和諧社區發展中心理事長周活寧的認可，周活寧長期關註廣東業委會發展，他舉多個實例證實這一情況的廣泛存在，且業主在維權中一度異常困難，但像東逸花園這樣被開發商訴至法院的，卻極為罕見。

  業主抗議，像通道、幼兒園這些完全不可銷售的部分，就不應該計入專有面積，而是小區全體業主共有的建築物面積。

  這起最近由廣東省高院審理的官司，最早要從2009年說起，當年的12月26日，東逸花園小區召開首次業主大會，投票表決《新世界東逸花園業主大會議事規則》和《新世界東逸花園管理規約》。小區所屬的天河區房管局、天園街道均有工作人員到現場指導，並用幾臺攝像機記錄瞭當時的投票過程。



  此後的2006年至2007年，部分東逸花園業主向廣東省人大、政協等部門，多次提出分期開發不能成立業委會的不合理性，並建議應當以街道辦事處來指導成立業委會。

內容來自sina新聞

  行政復議後，廣州市政府法制辦曾多次召開專傢會議進行討論，甚至一度停止瞭行政復議進程，但最終在2011年做出支持業主方決定。認定東逸花園在統計面積時計算方法有誤，要求廣州市、天河區兩級房管局繼續以聯合成立工作組方式履行指導和協助的職責，直至東逸花園小區業主大會設立和業主委員會產生。

  潛規則4萬平方米？

  事實上，業主從開發商所說的周邊屬於"行業慣例"小區核實，並不存在其所述情況。該案開庭後，截至目前並未宣判。有業主不滿稱，開發商以下級部門的一紙行政命令訴上級政府，卻在廣州市中院拖兩年多而未宣判，現在又拋出"潛規則"，不知其是否想以此綁架行政部門。

  確權部門利益

  爭論焦點，便在於決定投票權份額的業主"專有面積"如何計算。業主一方認為應該按照"套內面積"來計算投票權(18萬平方米)，而房管局則認為要按照包括公攤公建在內的"建築面積"來計算投票權(22萬平方米)--正是後一種計算方式，讓業主們以0.5%的差距，未能過半。

地產商告廣州政府潛規則4萬平米跨度萬慶良陳建華

  但《中國經營報》記者從當地一資深房地產從業人士處獲知，開放商所說這一潛規則確實存在，但遠非其描述那樣廣泛。"一般情況是這樣的，比如開發商最早是把車庫承諾隻租不售，但是後來漲價瞭，開發商就跑到房管部門辦下產權來，然後開始銷售，這種確權潛規則比較多，其背後是房管部門的部門利益，他們可以通過辦這個產權證掙錢，個人也可以就此貪腐。"

  訴訟中，因"專有面積"計算而制約業委會成立的問題，受到省委重視，並由此展開相關調研，但至今尚無實質進展。因此該案未來判決，被認為將成為處理此類問題一個重要判例。

  籌建九年，但迄今東逸花園仍沒有業委會。當然，之後的停滯則與接下來的官司密切相關。業委會籌備組在收到房管部門發來的127號函後，隨即於2010年5月向廣州市法制辦提出行政復議。

  根據《物權法》相關規定，業委會成立的條件之一是：同意成立業主委員會的業主擁有的專有部分的建築面積必須占建築物總面積的二分之一以上。

  從萬慶良到陳建華，廣州市兩屆政府均作為法人代表成為地產商的被告。該案一度被稱為國內首例地產商訴政府案件。地產商訴由中很重要一部分，則指向廣州普遍存在的一項"行業慣例"：按照包括公攤公建在內的"建築面積"來計算投票權，且稱這一潛規則曾得到廣州房管部門支持。

  地產商訴大埤鄉土地貸款廣州政府揭行業潛規則

  14度出手

  但這次旨在成立小區業委會的舉動，最終被廣州市國土資源和房屋管理局天河區分局發來的文件終止。這份向業主大會籌備組發來的2010第127號函，指出前述兩項投票"所得業主贊同票，總建築面積均未達到東逸花園物業管理區域內的建築物總面積的一半"，否決瞭投票結果，並終止瞭業委會籌備組的工作。

  高院開庭審理中，開發商稱此種計算方式已成"行業慣例"。業界人士稱背後存在確權部門利益。

  於是，東逸花園的開發商新世界中國地產以其子公司廣州新華晨房地產有限公司的名義，將廣州市政府告上法庭，要求撤銷該行政復議。

  這場官司在2011年開庭後，始終未做出判決。直至今年2月，廣州市中院做出一審判決，認定廣州市政府行政復議決定結論正確，駁回廣州新華晨房地產有限公司請求。該公司隨即將廣州市政府上訴至廣東省高院。

  今年5月，本案在廣東省高院二審開庭，開發商在上訴狀及庭審中，均聲稱國土部門去函中所認定的計算方式，屬於"行業慣例"。並稱："十多年來，房管部門都是將建房單位初始產權登記記載的建築面積作為建築物總面積，並據此認定業主的投票權數，進而指導業主大會的成立。據統計，廣州地區業已成立的九百多個業主大會均是按照這一規定計算業主投票權數，進而通過業主規約。"

  這不是第一次遭遇叫停，事實上，早在2005年7月和2006年4月，東逸花園業主便已經兩度籌備試圖建立業委會，但均以失敗告終。廣房貸2胎增貸州市天河區房管局物管科以小區是分期開發為由，否定瞭業主的要求。

  6月27日，本案中曾經的被告法人代表，廣東省委常委、廣州市委書記萬慶良，因涉嫌嚴重違紀違法，接受中紀委調查。幾天後，廣州市國土資源和房屋管理局局長、黨委書記李俊夫涉嫌嚴重違紀，正接受組織調查。該局恰是叫停東逸花園那次投票的發函單位。

  記者於兩周前與該局取得聯系表達采訪意願後，截至發稿時未獲任何回復。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-26/07422836363.shtml

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